Abogado de gravámenes de construcción en Fort Lauderdale

Ley de gravámenes de construcción de Florida: resumen del Capítulo 713

La ley de gravámenes de construcción de Florida (Capítulo 713 de los Estatutos de Florida) es una de las áreas más técnicas e inflexibles del derecho inmobiliario de Florida. Los tribunales la interpretan estrictamente, por lo que la documentación y los plazos son tan importantes como la disputa en sí.

¿Quién puede registrar un gravamen de construcción en Florida?

Los derechos de gravamen generalmente se extienden a:

• Contratistas generales
• Subcontratistas y sub-subcontratistas
• Trabajadores
• Proveedores de materiales («materialmen»)
• Profesionales del diseño (arquitectos, ingenieros, topógrafos) bajo ciertas condiciones

Quién no tiene derechos de gravamen

• Contratistas sin licencia — un contratista que estaba obligado a tener licencia para el trabajo realizado generalmente no tiene derechos de gravamen si no tenía licencia en ese momento
• Algunos proveedores que vendieron materiales a otro proveedor, en lugar de directamente a la obra (en la mayoría de los casos)
• Cualquier persona que no haya entregado un Aviso al Propietario a tiempo cuando se le exigía.

Plazos para gravámenes de construcción en Florida que no puede pasar por alto

Aviso al propietario: 45 días

Si no tiene un contrato directo con el propietario (por ejemplo, si es subcontratista o proveedor), la sección §713.06 de los Estatutos de Florida generalmente le exige notificar un Aviso al Propietario (Notice to Owner) dentro de los 45 días posteriores al primer suministro de mano de obra o materiales. Si no cumple con este plazo, puede perder por completo sus derechos de gravamen, incluso si nunca recibió el pago.

Registro del reclamo de gravamen — 90 días

Según el §713.08, un Reclamo de Gravamen (Claim of Lien) debe registrarse a más tardar 90 días después de la última vez que usted proporcionó mano de obra, servicios o materiales para el proyecto. Generalmente, debe notificarse al propietario dentro de los 15 días posteriores al registro.

Ejecución del gravamen — 1 año

Un gravamen registrado no dura para siempre. Según el §713.22, un gravamen generalmente expira un año después de su registro, a menos que se presente una demanda de ejecución del gravamen para hacerlo valer. Si el propietario registra un Aviso de Impugnación de Gravamen (Notice of Contest of Lien), ese plazo puede reducirse a tan solo 60 días.

Cómo presentar y perfeccionar un gravamen de construcción en el condado de Broward

1. Confirmar el Aviso de Inicio de Obra (Notice of Commencement) del proyecto e identificar a las partes correctas a las que se debe notificar;
2. Entregar un Aviso al Propietario (Notice to Owner) dentro de los 45 días posteriores al inicio del trabajo, si así lo requiere su posición en la obra;
3. Controle la fecha de su último suministro — esta inicia el plazo de 90 días para registrar un Reclamo de Gravamen (Claim of Lien);
4. Prepare y registre el Reclamo de Gravamen (Claim of Lien) ante el Secretario de Tribunales (Clerk of Courts) del condado de Broward, con una descripción legal precisa y el monto adeudado;
5. Notificar el gravamen registrado al propietario del inmueble dentro del plazo requerido;
6. Presentar una demanda de ejecución del gravamen dentro de un año (o antes, si se notifica un Aviso de Impugnación de Gravamen) para hacer valer el gravamen.

Cada uno de estos pasos tiene una fecha límite, y los tribunales de Florida no son muy indulgentes con quienes la incumplen.

Hacer valer un gravamen: ejecución y cobro

Registrar un gravamen es solo la mitad del trabajo. Pero debe hacerlo valer para recuperar el pago. Michael Garcia, P.A. se encarga de los litigios de ejecución de gravámenes, desde la presentación de la demanda hasta el juicio, incluyendo:

• Demandas de ejecución del gravamen para hacer valer gravámenes impagos
• Recuperación de las cantidades adeudadas, costas e intereses previos al fallo
• Reclamar honorarios de abogados de la parte vencedora según el §713.29, cuando proceda
• Responder a un Aviso de Impugnación de Gravamen (Notice of Contest of Lien) antes de que venza el plazo reducido

Si usted es el propietario: cómo eliminar o impugnar un gravamen

Un gravamen sobre su propiedad no significa que la reclamación sea válida, y la ley de Florida ofrece a los propietarios formas reales de oponerse:

Renuncias a gravámenes, liberaciones y el Aviso de Inicio de Obra

Antes de que se realice cualquier transacción financiera en un proyecto, el papeleo es tan importante como el pago en sí. Ayudamos a contratistas, propietarios y prestamistas con:

• Renuncias y liberaciones parciales y definitivas de gravámenes según el §713.20
• Revisión del Aviso de Inicio de Obra (Notice of Commencement) para verificar su exactitud antes de que comiencen los trabajos
• Declaraciones juradas de pago final del contratista
• Asegurarse de que una liberación no implique ceder más de lo previsto

Cuando se pierden los derechos de gravamen: otras formas de cobrar

Incumplir el plazo para presentar un gravamen no siempre significa que la deuda subyacente desaparezca. Dependiendo de las circunstancias, podemos emprender las siguientes acciones:

• Reclamaciones por incumplimiento de contrato
• Teorías de gravamen equitativo
• Enriquecimiento injusto
• Quantum meruit (pago por el valor razonable del trabajo realizado)